In het kort. Vanaf 1 januari 2026 geldt het Vlaamse fiscale gunstregime voor familiale vennootschappen niet langer op het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op residentieel vastgoed. Nieuw is ook een verplicht waarderingsverslag door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Wie een overdracht plant, moet deze wijzigingen tijdig in rekening brengen om het verlaagde tarief in de erfbelasting (3% of 7%) of de vrijstelling van schenkbelasting te behouden.

Het Vlaamse fiscale gunstregime voor familiale ondernemingen en vennootschappen is voor veel ondernemers een hoeksteen van hun successieplanning. Toch brengt 2026 ingrijpende wijzigingen met zich mee: residentieel vastgoed wordt voortaan grotendeels uitgesloten, en een formeel waarderingsverslag wordt verplicht. Of je nu een overdracht via schenking of via erfenis overweegt, een grondige voorbereiding is onmisbaar.

Wat houdt het fiscale gunstregime in?

Het gunstregime voor de overdracht van familiale ondernemingen en familiale vennootschappen biedt twee centrale voordelen, mits aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan (Vlaamse Codex Fiscaliteit, Afdeling 3):

• een volledige vrijstelling van schenkbelasting;

• een verlaagd tarief in de erfbelasting: 3% in rechte lijn en tussen partners, en 7% in alle andere gevallen.

Dit regime maakt de generatiewissel van een familiale onderneming fiscaal aanvaardbaar — op voorwaarde dat je aan de spelregels voldoet, ook ná de overdracht.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2026?

Vanaf 1 januari 2026 past de Vlaamse overheid het toepassingsgebied van het gunstregime voor familiale vennootschappen aanzienlijk aan. De doelstelling is duidelijk: vermijden dat privévastgoed via een familiale vennootschapsstructuur fiscaal gunstig wordt overgedragen.

Concreet is het gunstregime niet langer van toepassing op het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op residentieel vastgoed, zoals:

• woningen verhuurd aan particulieren;

• tweede verblijven;

• appartementen en studio's;

• bouwgronden bestemd voor woningbouw.

Deze uitsluiting treft niet alleen vastgoed dat rechtstreeks in de familiale vennootschap aanwezig is. Ze geldt ook voor vastgoed aangehouden via dochter- of kleindochtervennootschappen, mits in die entiteiten een participatie van minstens 10% wordt aangehouden.

Bedrijfsvastgoed — zoals kantoren, handelspanden, magazijnen of productiehallen — valt in principe wél volledig onder het gunstregime, voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan.

Verplicht waarderingsverslag: wat houdt dat in?

Een van de meest ingrijpende nieuwigheden vanaf 2026 is de verplichte tussenkomst van een onafhankelijke deskundige. Het waarderingsverslag is verplicht voor alle familiale vennootschappen die het gunstregime wensen toe te passen — ook wanneer er geen residentieel vastgoed aanwezig is.

Wie mag het verslag opstellen?

De waardering van de aandelen moet worden uitgevoerd door:

• een bedrijfsrevisor (die niet optreedt als commissaris van de betrokken vennootschap);

• of een gecertificeerd accountant (ITAA-erkend).

Wat bevat het verslag?

Het verslag omvat minimaal:

• de totale waarde van de aandelen;

• het gedeelte van de waarde dat uitgesloten wordt van het gunstregime;

• de toegepaste waarderingsmethodes;

• de motivering van de expert.

Timing en indiening

Het verslag moet worden opgesteld en ondertekend vóór de authentieke schenkingsakte of vóór de aangifte van nalatenschap. Vervolgens gelden strikte indieningsdeadlines:

• bij schenking: indienen binnen 7 dagen na registratie van de schenkingsakte;

• bij overlijden: toevoegen aan de aangifte van nalatenschap.

Hoe wordt de waardering berekend?

De deskundige kiest zelf de meest passende waarderingsmethode op basis van de activiteit en structuur van de vennootschap. Bij de waardering houdt hij of zij rekening met:

• activa én passiva van de vennootschap;

• schulden en financieringen;

• participaties in andere vennootschappen (gewogen gemiddelde voor de 10%-drempel).

Let op: schulden kunnen niet specifiek worden toegerekend aan het residentieel vastgoed om de belastbare grondslag kunstmatig te verlagen. De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) neemt het verslag doorgaans als uitgangspunt, tenzij sprake is van een kennelijk onredelijke waardering.

Uitzondering: actieve vastgoedvennootschappen

Niet elke vennootschap met residentieel vastgoed valt automatisch buiten het gunstregime. Wanneer de vennootschap kwalificeert als een vastgoedvennootschap die effectief een economische activiteit uitoefent, kan het residentieel vastgoed toch in aanmerking komen. Daarvoor moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

• minstens 75% van de omzet is afkomstig uit activiteiten met residentieel vastgoed;

• er is minstens 1 voltijdse werknemer (1 VTE) tewerkgesteld;

• deze voorwaarden zijn vervuld gedurende de 3 jaren vóór én de 3 jaren ná de overdracht.

Belangrijk: de beoordeling gebeurt per vennootschap afzonderlijk. Een groepsbenadering is niet mogelijk, en diversificatie van activiteiten kan ertoe leiden dat het residentieel vastgoed alsnog wordt uitgesloten.

Voorafgaande zekerheid via een VLABEL-attest

VLABEL biedt de mogelijkheid om vooraf een attest of voorafgaande beslissing aan te vragen. Dit wordt sterk aanbevolen bij complexe structuren of wanneer residentieel vastgoed aanwezig is. Voor de aanvraag is ook hier een waarderingsverslag vereist.

Een voorafgaand attest biedt:

• meer rechtszekerheid over de toepassing van het gunstregime;

• duidelijkheid over de waardering vóór de overdracht;

• bevestiging welk deel van de aandelen onder het gunstregime valt.

Wat het bindend karakter betreft: in de erfbelasting is het attest bindend voor de waardering. In de schenkbelasting helpt het de rechtspositie van de belastingplichtige te versterken, zolang alle gegevens correct en volledig werden meegedeeld.

En bedrijfsleiders met een managementvennootschap?

Ondernemers die hun activiteit via een managementvennootschap of holdingstructuur voeren, lopen extra risico om ongewild buiten het gunstregime te vallen. Als de holding participaties aanhoudt in vennootschappen die residentieel vastgoed bezitten — ook via een kleindochtervennootschap met minstens 10% participatie — kan een deel van de aandelenwaarde worden uitgesloten.

Voor wie een managementvennootschap of familiale KMO-structuur heeft, is het aangewezen om nu al na te gaan:

• welke vastgoedposities in de structuur aanwezig zijn;

• of participatiedrempels van 10% worden overschreden;

• of een voorafgaand VLABEL-attest zinvol is;

• of de structuur tijdig kan worden aangepast vóór een geplande overdracht.

Documentatie van de beslissingen in een bestuursbesluit én een tijdig opgesteld waarderingsverslag zijn in dit scenario essentieel.

Voorwaarden om het gunstregime te behouden ná de overdracht

Het gunstregime vervalt niet automatisch na de overdracht, maar er gelden strikte continuïteitsvoorwaarden. Na de overdracht moet je onder meer:

• de familiale vennootschap als zodanig behouden;

• de economische activiteit verderzetten;

• indien van toepassing: minstens 1 VTE tewerkgesteld houden gedurende 3 jaar;

• de zetel van werkelijke leiding binnen de EER gevestigd houden;

• vermijden dat het kapitaal wordt verminderd via uitkeringen of terugbetalingen.

Bij niet-naleving van deze voorwaarden kan VLABEL een evenredige naheffing opleggen.

Besluit

De hervorming van het Vlaamse gunstregime voor familiale vennootschappen vanaf 1 januari 2026 heeft een concrete impact op ondernemers die residentieel vastgoed in hun structuur aanhouden. De drie praktische take-aways zijn:

• laat een onafhankelijke expert tijdig een waarderingsverslag opstellen — dit is nu altijd verplicht, ook zonder residentieel vastgoed;

• breng de volledige vennootschapsstructuur in kaart, inclusief dochter- en kleindochtervennootschappen;

• vraag bij twijfel een voorafgaand VLABEL-attest aan voor maximale rechtszekerheid.

Wie een overdracht overweegt, kan best nu al starten met de voorbereiding — en niet wachten tot de dag van de schenkingsakte of het overlijden.

Wil je jouw familiale vennootschap tijdig en fiscaal correct overdragen?

Het team van Meesters Accountants begeleidt je bij de analyse van jouw structuur, het waarderingsverslag en de optimale voorbereiding van de overdracht.

Plan een eerste gesprek →

Lees ook: Boekhouder voor managementvennootschappen · Boekhouder voor KMO's