Eerst kijken dan lezen? Bekijk onze podcast via deze link!

1 - Waarom een vennootschap interessant lijkt

• Via de vennootschap kunnen aankoopkosten, intresten en afschrijvingen fiscaal aftrekbaar zijn.
• De aandelen van de vennootschap waarin het vastgoed zit, kunnen later onder gunstige voorwaarden geschonken worden (onder bepaalde voorwaarden en tarieven).

Waarom privé vaak beter is

• Wonen in een bedrijfswoning zorgt voor een voordeel van alle aard dat je privé moet belasten.
• Bij verkoop betaalt de vennootschap vennootschapsbelasting op de meerwaarde, terwijl je privé na vijf jaar vaak volledig vrijgesteld bent.
• Bij overlijden zijn er doorgaans voordeligere regels voor de langstlevende partner wanneer de gezinswoning privé is.

Wanneer de vennootschap wél een rol kan spelen

• Als je privé onvoldoende middelen hebt, kan een dividendkrediet een oplossing zijn: je neemt privé een lening en betaalt die later terug met toekomstige dividenden of winstreserves uit je vennootschap.
• Laat de voorwaarden en gevolgen altijd goed berekenen, want de fiscale kost bij latere overdracht kan zwaar doorwegen.
  ‍

2 - Tweede verblijf

Een tweede verblijf, bijvoorbeeld aan zee, de ardennen of in het buitenland, wordt vaak als investering én ontspanning gezien. Toch is dit meestal een minder interessant dossier voor de vennootschap.

Waarom privé meestal beter is

• Een tweede verblijf wordt beschouwd als privégebruik, niet als beroepsvastgoed.
• In de vennootschap krijg je te maken met een voordeel van alle aard, complexe fiscale regels en hogere kosten bij een latere overdracht.
• Bij het doorgeven aan je kinderen moeten zij vaak de hele vennootschap overnemen, met alle verplichtingen en kosten van dien (boekhouding, beheerskosten, rapportering …).

Wanneer een rol voor de vennootschap mogelijk is

• In uitzonderlijke situaties kan de vennootschap helpen bij de financiering, bijvoorbeeld via een combinatie van een IPT (groepsverzekering) en een bulletkrediet.
• Let op: dat is enkel interessant onder strikte voorwaarden en vereist professionele begeleiding.
  ‍

3 - Opbrengsteigendom (vastgoed om te verhuren)

Dit is het type vastgoed waar de vennootschap vaak wél een rol kan spelen.

Waarom de vennootschap aantrekkelijk kan zijn

• Je kan bijna alle kosten aftrekken: onderhoud, herstellingen, verzekeringen, intresten en afschrijvingen (voor het gebouw).
• De huuropbrengsten worden belast aan het vennootschapsbelastingtarief, wat gunstiger kan zijn dan de personenbelasting.
• In bepaalde situaties kan je de meerwaarde spreiden bij herinvestering in nieuw vastgoed.

Waarom een gedeeltelijke privéstructuur interessant blijft

• Door een klein deel privé te behouden, hou je flexibiliteit bij een latere overdracht of privatisering.
• Zo beperk je registratierechten en fiscale frictie wanneer het pand ooit uit de vennootschap gehaald wordt.
• Bij verkoop kan het privédeel gunstiger behandeld worden (geen meerwaardebelasting na vijf jaar bezit).

Belangrijke aandachtspunten

• De meerwaarde bij verkoop binnen de vennootschap is belastbaar.
• Een pand uit de vennootschap halen kost registratierechten én belasting op de meerwaarde.
• Zorg voor een aantoonbaar beroepsmatig gebruik bij verhuur.
  ‍

4 - Professioneel vastgoed (kantoor, praktijkruimte, bedrijfsgebouw)

Bij professioneel vastgoed is de aankoop via de vennootschap vaak de meest logische keuze.

Waarom via de vennootschap

• Het pand wordt volledig beroepsmatig gebruikt, waardoor btw, onderhoud, afschrijving en intresten fiscaal aftrekbaar zijn.
• De aankoop gebeurt binnen de bedrijfsactiviteit, zonder ingewikkelde huurconstructies.

Wanneer privé + verhuur aan de vennootschap interessant kan zijn

• Als het pand gedeeltelijk privé gebruikt wordt (bijv. woning met kantoor).
• In dat geval kan je het pand privé kopen en een deel verhuren aan je vennootschap.
  Zorg dan voor een correcte splitsing en marktconforme huur om discussies te vermijden.

Aandachtspunten

• Bij verkoop van het bedrijf of pand kan de belastingdruk aanzienlijk zijn.
• Als je het pand gratis ter beschikking stelt, wordt dit beschouwd als een voordeel van alle aard.
• De koper van aandelen houdt rekening met de latente belastingen op het vastgoed, wat de verkoopprijs kan drukken.
  ‍

💡 Conclusie en advies

• Gezinswoning: koop privé. De fiscale nadelen via de vennootschap zijn te groot.
• Tweede verblijf: ook hier meestal privé. Via de vennootschap levert dit zelden voordeel op.
• Opbrengsteigendom: interessant via de vennootschap, maar een hybride structuur (gedeeltelijk privé) biedt vaak extra flexibiliteit.
• Professioneel vastgoed: doorgaans via de vennootschap de beste keuze.
  ‍

Bij Meesters Accountants maken we een simulatie op maat voor jouw situatie.
We bekijken welk aankoopscenario op korte én lange termijn het voordeligst is, rekening houdend met belastingen, btw, afschrijving, meerwaarde en eventuele overdracht naar privé.

Zo weet jij exact hoe je vandaag investeert met fiscaal gezond verstand en toekomstige flexibiliteit.
‍

Wil je graag advies op maat? Contacteer ons via het contactformulier en maak een afspraak met één van onze experts.

Ben je je aan het oriënteren om zelf een onderneming op te richten? Dat kan snel en digitaal via het platform van Meesters Accountants 👉 www.ondernemingoprichten.be

‍