Vruchtgebruik is één van de hot topics in de fiscaliteit. Wat is vruchtgebruik concreet? Men gaat een volle eigendom scheiden tussen twee partijen met elk hun eigen specifieke recht.
Volle eigendom= naakte eigendom + vruchtgebruik
Wat is vruchtgebruik nu juist?
De naakte eigenaar zal de eigendom bezitten, zonder het recht om hiervan gebruik te maken.
Zeer simpel genomen kunnen we het vergelijken met een ander zakelijk recht: huur. Met de relatie tussen een huurder en verhuurder. De eigendom van de verhuurder mag door de huurder gebruikt worden. Een soortgelijk principe is van toepassing met het vruchtgebruik. De vruchtgebruiker mag gedurende 15-20-25-30 jaar gebruik maken van het onroerende goed. Zoals in het wetboek beschreven mag de vruchtgebruiker de “vruchten plukken”, het genot ervaren van het onroerende goed gedurende de looptijd van het vruchtgebruik. In tegenstelling tot een huurcontract kan het vruchtgebruik niet worden opgezegd.
Twee elementaire vragen: de looptijd en de waardering van het vruchtgebruik
Meteen ook de twee onderwerpen die opduiken bij een controle. En controles, die zijn er enorm veel. Laat je hierdoor niet afschrikken, maar wel aanmoedigen om een sterk belastingconsulent onder de arm te nemen voor deze waardering. Wij zijn ervaren in vruchtgebruik en kunnen je adviseren over de do and dont’s.
Hoe wordt het vruchtgebruik juist afgerekend?
Hier hebben we een grote mate van zekerheid over. Het CBN heeft in haar advies van 8 juli 2015 duidelijk bevestigd dat een vruchtgebruik zowel in één keer als met periodieke betalingen kan worden betaald. Laat ons duidelijk benadrukken dat periodieke betalingen amper worden toegepast. Het vruchtgebruik wordt in 99,9% van de gevallen bij de aankoop van het onroerende goed in één keer betaald.
Wie betaald wat bij de aankoop van een onroerend goed?
De naakte eigenaar zal het deel betalen dat rest tussen de waarde van het vruchtgebruik en dat van de volle eigendom. We krijgen dus:
Prijs onroerend goed= waarde vruchtgebruik + waarde naakte eigendom.
De kunst in de fiscaliteit is een vruchtgebruik zo precies mogelijk te waarderen. Maar vergis je niet, hier zijn wel degelijk belangrijke regels aan verbonden.Een foute waardering kan leiden toe zware fiscale sancties.
Het vruchtgebruik is toch tijdelijk? Dus wat na afloop van het vruchtgebruik?
Bij afloop van het vruchtgebruik komt de volle eigendom toe aan de naakte eigenaar. Indien U privé de naakte eigendom koopt, en de vennootschap het vruchtgebruik op 20 jaar, zal U privé na 20 jaar de volledige eigendom bezitten in uw privé-vermogen. Mooi!
Voorafgaandelijke ruling voor vruchtgebruik
Niet erg verrassend, anno 2016 worden er zeer weinig tot geen rulings meer afgeleverd voor het vruchtgebruik. De strenge houding van de rulingscommissie is hier zonder twijfel een reden van. Daarnaast is de private lease de nieuwe populaire constructie. De hamvraag is, durf je nog wel een voorafgaandelijke beslissing aan te vragen? Onze tip: zorg voor een correcte waardering met respect voor de wetgeving en de recente rechtspraak.
De looptijd van het vruchtgebruik
Een factor die het vruchtgebruik fiscaal aanvaardbaar maakt is de looptijd. Uiteraard zal de fiscus graag hebben dat de vennootschap een lang (minstens 20 jaar) vruchtgebruik heeft. Doorgaans is een periode van 20 jaar zeker te motiveren. Zelfs in bepaalde gevallen kunnen we nog opteren voor 17 jaar. De tijd dat een vruchtgebruik op 15 jaar aanvaardbaar zou zijn, is lang verleden tijd.
De vraag die belangrijke antwoorden biedt voor de fiscus
Heeft het vruchtgebruik een functie in de vennootschap? U herinnert zich waarschijnlijk nog de doktersvennootschap die een appartement aan de zee had. De rechtbank oordeelde dat dit niet kon. Enige tijd later kwam het bericht in de – populistische – kranten dat de rechtspraak had geoordeeld dat het toch wél kon!
Dit was uiteraard complete nonsens. Wie de uitspraak nader bekijkt komt uit op volgende elementen:
- De fiscus wou de kosten niet aanvaarden omdat ze niet waren opgenomen in het maatschappelijk doel van de onderneming. Dit was in eerste instantie gelukt, echter in de rechtbank werd opnieuw geoordeeld dat er geen relatie hoeft te zijn met het maatschappelijk doel en het vestigen van een vruchtgebruik. De fiscus beriep zich op het feit dat een dokter geen vruchtgebruik dient te vestigen voor een appartement aan de zee dat niets te maken heeft met de activiteit van dokter.
- Echter, dit was geen reden om de champagne te ontkurken. Immers kijken we voor beroepskosten steeds naar artikel 49 van het WIB92. Daarin wordt duidelijk gesteld dat kosten in relatie dienen te staan met het verwerven van beroepsinkomsten. Een dokter kan moeilijk een appartement aan zee verantwoorden tenzij hij patiënten zou ontvangen in datzelfde appartement. En aangezien zijn praktijk elders is gevestigd… De fiscus heeft dus wel degelijk haar gelijk in het feit dat de kosten niet in relatie staan tot het verwerven van beroepsinkomsten.
De kosten van het vruchtgebruik van het doktersappartement aan zee zijn dus niet aanvaardbaar!
In andere rechtspraak vinden we een villa met een zwembad (cassatie 20/06/2014) , een deel van de woning zit in vruchtgebruik bij de vennootschap. De fiscus vond dit niet kunnen. De rechtbank geeft de belastingplichtige gelijk: het occasioneel ontvangen van cliënten in de villa heeft een relatie met artikel 49 van het WIB92. Er is dus wel een relatie met het ontvangen van beroepsinkomsten. Het lijkt er dus sterk op dat de relatie met de beroepsinkomsten dé feitelijke regel is om überhaupt een vruchtgebruik te mogen vestigen.
Het is en blijft een probleem indien je het onroerende goed niet voor bedrijfsdoeleinden gebruikt. De kost is namelijk niet te verantwoorden.
Anti-misbruik regel artikel 344 van het wib 92?
Cassatie heeft duidelijk benadrukt dat deze regel niet kan worden ingeroepen om het vruchtgebruik te waarderen naar een ander type overeenkomst. Vruchtgebruik blijft vruchtgebruik. Concreet kwam het erop neer dat de fiscus het vruchtgebruik wou waarderen als een huurcontract, simulatieleer zoals men dat noemt. Simulatieleer is een contract opstellen dat in werkelijkheid anders wordt uitgevoerd. Men heeft duidelijk uitspraak gedaan dat dit onmogelijk is!
Hoe het vruchtgebruik waarderen? Wat is de waarde van het vruchtgebruik?
De waarderingsproblematiek van het vruchtgebruik is ongezien. De vuistregel is het “at arms length” principe. Dit wil zeggen dat dezelfde waarde zou genomen zijn indien het vruchtgebruik zou gevestigd zijn door een volstrekt onafhankelijke partij. De marktwaarde.
Waardering vruchtgebruik volgens het wetboek?
Nergens in het WIB92 wordt de waardering van het vruchtgebruik uitgelegd. In het wetboek van registratierecht is er wél een formule voorzien, deze is echter niet geliefd door de fiscus. De reden hiervoor is de te hoge waarde die voorzien wordt voor het vruchtgebruik. De naakte eigenaar zou dus teveel voordeel ervaren. Oplossing de formule “Van Ruysseveldt”?
Klassiek werd jarenlang aanvaard dat de “Van Ruysselveldt” methode werd toegepast. Deze methode houdt rekening met: het rendement op de OLO, de indexvoet van de afgelopen 10 jaar, de verwachte inflatie. De vruchtgebruikwaardes vielen lager uit dan met de formule uit het wetboek der registratierecht.
Toekomst formule Van Ruysseveldt?
Anno 2016 kunnen we bevestigen dat de OLO rentevoet lager staat dan de (verwachte) inflatie. Dit resulteert in een abnormaal hoge waardering van het vruchtgebruik. De ooit door de fiscus aanvaarde methode is thans in onmin geraakt.
Formule Janssens voor de waardering van een vruchtgebruik?
De formule Janssens is eenvoudig, maar houdt ook weer geen rekening met variabele gebeurtenissen. Ze is daarom niet bestendig genoeg om te besluiten dat er een 100% waterdichte waardering tot stand komt.
Nieuwe formules die zelfs betrouwbaar zijn bij negatieve rentes?
Uiteindelijk komt de kern van ondernemen met winstoogmerk steeds neer op het behalen van een bepaald rendement. Wij zijn van oordeel dat dit niet anders is voor de investeringen die worden gedaan. Op investeren dient er steeds een bepaald indirect of direct rendement voort te komen uit de investering, de zogenaamde ROI of Return On Investment.
Volgens ons is de juiste formule dan ook deze die door Philippe Salens wordt aangereikt, namelijk het simuleren van een DCF of discounted Cash Flow waarbij rekening wordt gehouden met alle parameters zoals die bekend zijn op datum van de waardering. Rekening houden met tijdelijke inkomstenderving door een verbouwing die noodzakelijk is? Neem ze op in de berekening! Bij de algebraïsche formules is dit onmogelijk, omdat een algebraïsche methode een vereenvoudigde weergave is van een zeer complexe berekening. De algebraïsche formule kan daarom enkel rekening houden met de, voor haar, elementaire waardes (bv enkel looptijd, rente en waarde van het onroerende goed).
Nieuwe formule van de fiscus?
Er bestaat een conceptformule die binnen afzienbare tijd de nieuwe maatstaf wordt van de fiscus. Laat er geen twijfel over bestaan: ze is doodeenvoudig en daardoor uitermate waardeloos voor een sterke waardering. Concreet gaat men de netto huurwaarde verdisconteren tegen het gemiddelde huurrendement. Abstract genomen kom je dan op een waarde van 70%VG en 30% NE. Hoe kan men in hemelsnaam het financiële rendement gelijkstellen met huurrendement.
Toekomst stelling rendement vruchtgebruiker en rendement naakte eigenaar
Momenteel lopen er verschillende zaken waarbij het rendement van de naakte eigenaar en het rendement van de vruchtgebruiker wordt aangehaald als maatstaf. De toekomst zal uitwijzen wat de rechtspraak hiervan vindt. Wij zijn van mening dat een investering binnen de vennootschap steeds dient te worden getoetst aan artikel 49 WIB92 waarin duidelijk wordt dat het rendement op de investering uit hoofde van de vruchtgebruiker dient te worden voldaan.
Zorg voor een dossier met onderbouwde bedrijfseconomische waardering
Leg ten allen tijde een dossier aan waarin bewezen wordt hoe je aan de waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom komt. Dit zal ten allen tijde uitermate geapprecieerd worden door de naakte eigenaar, vruchtgebruiker en fiscus. Vroeg of laat, zoals eerder besproken, zal je toch geconfronteerd worden met een controle. De vraag om inlichtingen rond het vruchtgebruik betreft een zeer uitgebreide lijst van vragen. Ze wordt toch steeds opgevraagd dus voorzie je antwoorden.
Sancties
Abnormaal en goedgunstig voordeel
Blote eigenaar geen functie in de vennootschap
Afschrijvingen verwerpen
Kleine tip: men kan steeds een driejarige termijn nemen om terug te gaan belasten. Je moet maw de stukken die leiden tot de bewijslast zelfs niet bezorgen, dit zijn vaststaande gegevens die niet langer gewijzigd kunnen worden (met uitzondering van fraudes)
Artikel 344
Zoals eerder gezien, is dit zeer onwaarschijnlijk.
Aanslag geheime commissielonen.
Verschil met de werkelijkheid belasten in de personenbelasting
Wat met herstellingen, slijtage, verbouwingen en onderhoud?
In tegenstelling tot de huurder, is de vruchtgebruiker wel gehouden aan het betalen van de kosten die voorkomen uit de gewone slijtage of overmacht. Als consultantvennootschap kan je als vruchtgebruiker dus perfect een nieuwe keuken verantwoorden, indien ze voldoende ver voor het aflopen van het vruchtgebruik wordt geïnstalleerd. Het mag echter niet zo zijn dat de vruchtgebruiker slechts twee jaar voor het aflopen van het vruchtgebruik een volledig nieuwe keuken installeert. Dit is namelijk zeer duidelijk ten voordelen van de naakte eigenaar.
Hol het vruchtgebruik niet uit en maak er iets mooi van
Een vruchtgebruik is een recht als een ander. Het kan uit fiscaal oogpunt een interessante constructie zijn. Het succes van het vruchtgebruik is volgens ons eerder te wijten aan het niet uithollen van de voordelen. Je kan van vruchtgebruik een mooie zaak maken door een put optie op te nemen. Indien je zou verkopen kan je de vruchtgebruiker een hoger rendement toekennen, waarom ook niet? Uiteindelijk bevestigd dit het rendement die gebonden is aan de investering die de vruchtgebruiker maakt.
Conclusie
Om te besluiten kunnen we stellen: zorg voor een dossier met waardeverslag en een bedrijfseconomische waardering. Er is weinig zekerheid over de juiste waardering, respect voor de principes van behoorlijk bestuur zijn steeds de vuistregel. Zorg dat je het vruchtgebruik kan verantwoorden om de inkomsten van de vennootschap te realiseren.